Prêt à quitter votre logement locatif si son DPE est mauvais ? La loi 2025 va en effet chambouler le marché immobilier, particulièrement pour les propriétaires de logements classés F et G. Quels travaux de rénovation énergétique prioriser, quelles aides financières mobiliser, et comment anticiper les risques locatifs grâce à l’assurance loyers impayés ? On vous explique ici ce qui change vraiment.
DPE 2025 : une réglementation plus stricte pour les logements énergivore
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) constitue un outil clé pour estimer les dépenses énergétiques d’une maison ou d’un appartement. Depuis 2021, sa valeur juridique oblige vendeurs et bailleurs à fournir des données fiables sur les émissions de gaz à effet de serre et la consommation réelle. Une avancée majeure pour les futurs locataires comme pour les propriétaires.
| Classe DPE | Consommation Énergétique (kWh/m²/an) | Implications Réglementaires |
| A | Moins de 70 | Logements très performants |
| B | 71 – 110 | Logements performants |
| C | 111 – 180 | Logements avec une bonne performance |
| D | 181 – 250 | Logements moyennement performants |
| E | 251 – 330 | Logements peu performants |
| F | 331 – 420 | Passoires thermiques, location interdite à partir de 2028 |
| G | Plus de 420 | Passoires thermiques, location interdite depuis le 1er janvier 2025 |
Or, le calendrier prévoit des échéances strictes. Dès janvier 2025, les maisons étiquetées G deviendront impropres à la location. Trois ans plus tard, ce sera au tour des classements F. Une mesure qui impacte directement 17 % du parc immobilier en France,selon le dernier diagnostic gouvernemental.
Les bailleurs concernés doivent donc revoir leur stratégie : isolation, chauffage et ventilation devront être optimisés pour atteindre a minima la classe D d’ici 2034. Signalons que l’ADEME propose des aides spécifiques pour financer ces travaux, sous conditions de ressources.
Quels impacts pour les propriétaires de logements F et G ?
Panorama du parc immobilier concerné
En France, près de 5 millions de maisons et appartements affichent aujourd’hui une étiquette F ou G au diagnostic énergétique. Ces biens se distinguent par des calculs de dépenses énergétiques alarmants. Les maisons bâties avant 1975 représentent une large part de ce parc, nécessitant une méthode adaptée pour améliorer leur performance énergétique.
Voici les principaux critères techniques qui peuvent conduire un logement à être classé F ou G au DPE :
- l’isolation : des parois mal isolées génèrent jusqu’à 30 % de déperdition selon l’ADEME. Un diagnostic précis des murs et combles s’impose avant tout calcul de rentabilité des travaux ;
- le chauffage : les systèmes au gaz ou fioul anciens plombent le calcul du DPE. C’est pour cette raison que leur remplacement figure parmi les travaux les plus efficaces pour les propriétaires ;
- la ventilation : une VMC défectueuse fausse parfois le diagnostic enaugmentant artificiellement les besoins en chauffage. L’ADEME recommande ici une méthode d’analyse approfondie ;
- les menuiseries : les fenêtres anciennes impactentdirectement l’étiquette énergétique. Leur remplacement permet souvent de gagner une classe DPE, surtout dans les maisons individuelles.
Ces améliorations permettent aux propriétaires de requalifier leur bien selon les normes en vigueur.
Conséquences financières immédiates
Les biens classés F et/ou G subissent en moyenne 15 % de décote selon les notaires de France. Cette dépréciation s’explique par l’interdiction progressive de location. Manifestement, anticiper la loi devient crucial pour éviter des mois de vacances locatives.
Prenons l'exemple d'une maison normande classée G. Avant travaux, son diagnostic révélait une consommation d'énergie équivalente à 450 €/mois. Après 30 000 € investis en isolation et remplacement de la chaudière, le calcul du nouveau DPE permet de passer en classe D.
Résultat : une valorisation de 40 000 € et une location rapide. Notons que des aides spécifiques existent pour ce type de méthode de rénovation.
Pour les bailleurs, l’obligation légale rend désormais incontournable un diagnostic régulier. Un point à intégrer dans tout calcul de rentabilité locative, surtout avec les nouvelles interdictions qui s’étendent progressivement.
Sécuriser ses revenus locatifs malgré les nouvelles réglementations
Assurance loyers impayés : protéger ses revenus en cas d’impayés
Face aux obligations légales concernant les performances énergétiques et les risques de vacances, il devient stratégique pour les propriétaires de sécuriser leurs revenus. La Garantie Loyers Impayés (GLI), parfois appelée assurance loyers impayés, offre une protection financière en cas de défaillance du locataire.
Ce dispositif prend en charge les impayés, les frais juridiques et les procédures d’expulsion. Avant de souscrire, vérifiez toujours les délais d’indemnisation et l’absence de franchise. Signalons que depuis 2021 en France, le DPE influence directement la location des passoires thermiques. Pour éviter tout manque à gagner, les propriétaires peuvent souscrire une assurance loyers impayés, qui garantit la perception des loyers même en cas de défaut de paiement du locataire.
La garantie locataire : une solution pour les locataires souhaitant rassurer les bailleurs
La sélection rigoureuse des locataires constitue une étape clé pour limiter les impayés. Analysez non seulement les revenus et la stabilité professionnelle, mais aussi l’historique de paiement via les anciens bailleurs. Un calcul rapide du ratio loyer/revenus permet d’évaluer le risque.
Rédigez un contrat de location précisant les obligations du locataire, notamment concernant l’entretien du logement et le respect des consommations d’énergie. En France, l’étiquette DPE devient un critère décisif depuis les récentes lois sur les interdictions de location. Les locataires qui veulent mettre toutes les chances de leur côté peuvent utiliser une garantie locataire comme celle de Cautioneo, qui renforce leur dossier et sécurise le bailleur, surtout dans les zones tendues.
Quelles aides et solutions pour les propriétaires face aux obligations du DPE 2025 ?
Pour les propriétaires bailleurs de maisons classées F et G, l’analyse coûts-bénéfices s’impose avant d’engager des travaux de rénovation énergétique. L’isolation des combles ou le remplacement des chaudières à gaz obsolètes constituent souvent des priorités d’amélioration. Ces aménagements influent directement sur l’étiquette énergétique du DPE, un diagnostic désormais déterminant pour la mise en location.
| Aide Financière | Montant et Conditions | Organisme |
| MaPrimeRénov’ Parcours accompagné | – Finance les rénovations améliorant d’au moins deux classes énergétiques – Taux de financement revus à la hausse pour certains ménages en 2025 – Suivi obligatoire par un Accompagnateur Rénov’ | Agence Nationale de l’Habitat (Anah) |
| MaPrimeRénov’ Parcours par geste | – Travaux simples sans obligation d’installation de système de chauffage. Reconductible pour l’ensemble de l’année 2025 – Les maisons classées F ou G peuvent bénéficier de MaPrimeRénov’ pour les rénovations par geste jusqu’à fin 2025 | Agence Nationale de l’Habitat (Anah) |
| Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) | Financement sans intérêts pour travaux de rénovation énergétique | Banques (avec garantie de l’État) |
| TVA réduite | Taux réduit de TVA sur travaux d’amélioration énergétique | Entreprises réalisant les travaux |
| Exonération de taxe foncière | Exonération possible selon les collectivités locales | Collectivités locales (régions, communes) |
Pour optimiser le calcul du retour sur investissement, les bailleurs doivent croiser plusieurs paramètres :
- coût des travaux ;
- durée d’amortissement ;
- impact sur la valeur locative.
La méthode de calcul du DPE 2025 impose une nouvelle grille d’évaluation plus stricte. Un point à anticiper pour maintenir son bien en conformité.
Enfin, n’oubliez pas que certaines communes proposent des subventions qui s’ajoutent aux aides nationales comme l’Éco-PTZ, particulièrement adapté pour les propriétaires engageant des chantiers de rénovation lourds. Une manière concrète d’alléger la facture tout en améliorant l’étiquette énergétique du logement.
