La rénovation des passoires énergétiques est un véritable enjeu à l’échelle nationale. Si vous vous posez la question de comment bien investir en immobilier dans les années à venir, cet article est fait pour vous ! Investir dans les passoires énergétiques, c’est acheter un bien à un prix décoté et qui, une fois rénové et remis sur le marché de la location, sera un véritable levier pour vous constituer un patrimoine immobilier avec une possible plus-value à long terme.
Qu’est-ce qu’une passoire énergétique ?
On appelle une passoire thermique un logement qui perd beaucoup d’énergie (les déperditions thermiques) à cause d’une mauvaise isolation, d’équipements de chauffage vétustes et de fenêtres peu isolées, par exemple. Cela a pour conséquence d’augmenter considérablement les coûts d’un foyer liés aux dépenses d’énergies, mais aussi d’augmenter les émissions de CO² du logement.
Actuellement, ce sont les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) qui sont considérés comme des passoires thermiques. En France, on estime qu’il y a 5 millions de logements qui en sont, soit 17 % du parc immobilier.
Aujourd’hui, ces logements posent plusieurs problèmes :
- des factures d’énergie très élevées pour les occupants ;
- un inconfort thermique été comme hiver ;
- une empreinte carbone désastreuse.
Pour y remédier, la loi Climat et Résilience de 2021 a fixé un calendrier d’interdiction progressive de location des passoires thermiques :
- en 2025, les logements classés G ne pourront plus être loués ;
- puis, en 2028, cette interdiction concernera les logements F ;
- et, en 2034, les logements E seront également interdits.
Si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique, vous avez donc l’obligation de faire des travaux de rénovation énergétique dans les prochaines années, sous peine de ne plus pouvoir louer votre bien. Mais pas de panique, c’est aussi une opportunité !
Les avantages d’investir dans une passoire énergétique
Malgré l’obligation de rénovation qui peut faire peur, l’achat d’une passoire thermique est une formidable occasion pour investir en immobilier locatif. Prix d’achat négocié, aides à la rénovation, plus-value à la revente… Zoom sur les 4 principaux atouts d’un tel investissement locatif.
Acheter un bien en dessous des prix du marché
En tant qu’investisseur en immobilier, le prix d’achat est le critère fondamental !
Le premier avantage d’une passoire thermique, c’est son prix d’achat. En effet, elles se vendent en moyenne 15 à 20 % moins cher qu’un bien mieux classé au DPE. Pour vous donner un exemple, un appartement classé F ou G vaut en moyenne 20 000 € de moins qu’un appartement équivalent classé D ou E.
C’est l’occasion de faire une bonne affaire, surtout dans un contexte de taux d’intérêt élevés qui freinent le pouvoir d’achat immobilier des investisseurs ! En achetant une passoire thermique moins chère, vous pouvez compenser en partie cette perte de capacité d’emprunt.
Obtenir une meilleure marge de négociation
Qui dit prix bas, dit aussi plus de marge de négociation avec les vendeurs.
Les vendeurs de passoires thermiques sont souvent pressés de s’en débarrasser, d’autant plus avec les interdictions de location à venir. Ils sont donc plus enclins à la discussion. Alors, n’hésitez pas à négocier pour obtenir un prix encore inférieur au prix affiché.
Vous avez un vrai levier pour faire baisser le prix d’achat, en mettant en avant les travaux de rénovation obligatoires à prévoir. Selon les biens et les vendeurs, vous pouvez obtenir une décote allant de 20 à 30 % !
Améliorer la valeur du bien
Rénover une passoire thermique, c’est aussi augmenter la valeur de votre bien.
Après les travaux, votre logement sera classé dans une bien meilleure catégorie au DPE (D ou C dans l’idéal). Or, chaque gain de classe énergétique fait gagner en moyenne 5 % de valeur à un bien immobilier.
Un logement rénové et économe en énergie sera aussi bien plus facile à louer : il attirera davantage de locataires, séduits par le confort thermique d’une part et une économie sur les factures d’énergie d’autre part. Votre bien aura donc moins de risques de vacances locatives.
Utiliser les aides à la rénovation
La rénovation d’un bien immobilier a un coût, mais de nombreuses aides existent, y compris pour les propriétaires bailleurs.
La plus connue est MaPrimeRénov’, qui peut couvrir jusqu’à 90 % du montant des travaux selon vos revenus. D’autres aides sont cumulables, comme l’eco-PTZ, les certificats d’économie d’énergie, la TVA à 5,5 % ou les subventions locales.
Pour vous donner un exemple, l’isolation des combles coûte en moyenne 50 €/m². Pour une maison de 50 m², cela représente 2 500 € de travaux, largement couverts par les aides. Le remplacement d’une vieille chaudière par une pompe à chaleur coûte environ 10 000 €, là encore en grande partie finançable.
Alors, convaincu par l’investissement dans une passoire thermique ? C’est le moment d’en profiter tant que les prix sont bas et les aides généreuses. À condition de bien choisir son bien et ses travaux, c’est un investissement locatif malin qui vous fera gagner de l’argent à long terme !
