Dans un contexte où la performance énergétique des logements devient une priorité pour la France, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) joue un rôle central. Classant les logements de A à G en fonction de leur consommation énergétique, il est non seulement un indicateur de confort et d’économie pour les locataires, mais aussi un critère déterminant pour la mise en location des biens immobiliers.
À partir de 2025, de nouvelles réglementations majeures entreront en vigueur, conformément à la loi Climat et Résilience. Nous vous proposons un tour d’horizon des mesures applicables, des évolutions à venir et des conséquences pour les propriétaires.
Comprendre le DPE et la non-décence énergétique
Qu’est-ce que le DPE ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un outil essentiel pour évaluer la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Il a été introduit en 2006. Le DPE classe les biens immobiliers sur une échelle allant de A/vert foncé (très économes) à G/rouge (très énergivore). Ce diagnostic est obligatoire pour toute vente ou location de logement et doit être réalisé par un professionnel certifié.
Qu’est-ce que la non-décence énergétique ?
Un logement doit respecter les critères de décence pour toute mise en location. Un logement est considéré comme non-décent lorsqu’il présente des risques pour la sécurité ou la santé de ses occupants.
Depuis 2021, la loi Climat et Résilience a renforcé les critères de décence en incluant la décence énergétique. Ceci a rendu obligatoire la réalisation de certains travaux de rénovation pour les logements les plus énergivores.
L’accompagnement d’un propriétaire par un professionnel de la gestion locative présente un grand intérêt, tant au niveau du DPE que de la décence du logement. En effet, le professionnel est formé et compétent pour que la location du logement soit conforme aux réglementations en vigueur.
Avant 2025, gel des loyers et les premiers impacts pour les propriétaires
Depuis août 2022, les logements de métropole classés F ou G sur l’échelle du DPE connaissent un gel des loyers. Cette mesure est appliquée en outre-mer depuis le 1ᵉʳ juillet 2024. La non-décence énergétique a ainsi eu des premières répercussions directes sur les loyers, et par extension sur les propriétaires. En effet, si les logements sont classés F ou G, et que le propriétaire ne souhaite pas effectuer les travaux de rénovation nécessaires, il est soumis à un gel des loyers.
Le gel des loyers est un mécanisme de protection pour les locataires. Cette mesure vise à éviter que les locataires ne soient pénalisés par des coûts élevés pour des logements peu performants. Les propriétaires doivent donc réaliser les travaux nécessaires pour améliorer la performance énergétique de leurs biens, s’ils souhaitent augmenter les loyers.
Les professionnels de l’immobilier incitent les propriétaires à réaliser les travaux nécessaires pour que le logement devienne le plus économe possible. Au-delà de ne plus avoir un DPE classé F ou G, il est aussi question de ne plus subir les prochaines mesures légales. Ces dernières deviendront plus strictes dans les années à venir, mais encore faut-il être au fait des évolutions prévues pour ne pas risquer d’être dans l’illégalité.
Quelles sont les évolutions prévues en 2025 ?
L’année 2025 marquera un tournant décisif dans la réglementation des logements en matière de performance énergétique.
Interdiction de location pour les logements classés G
À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Cette mesure vise à éliminer progressivement du marché les logements les plus énergivores, souvent considérés comme des passoires thermiques. Ces logements sont synonymes de factures énergétiques élevées et de confort de vie médiocre pour les occupants.
Les propriétaires de ces logements doivent réaliser les travaux de rénovation énergétique nécessaires pour les rendre conformes aux nouvelles exigences de location. Sans quoi, ils ne pourront louer ou relouer leur bien à la sortie du locataire.
En parallèle, les locataires résidant dans des logements classés G, dont le contrat de location a été signé avant 2025, peuvent saisir la justice pour demander une réduction de leur loyer. Si le tribunal constate que le propriétaire n’a pas entrepris les démarches nécessaires pour améliorer la performance énergétique du logement, il peut ordonner une diminution du loyer équivalente aux dépenses énergétiques excessives.
Obligation de DPE collectif dans les copropriétés
Toujours à partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les copropriétés de plus de 50 lots seront soumises à une nouvelle réglementation : le DPE collectif.
Le DPE collectif est obligatoire pour la vente ou la location d’un logement situé dans une copropriété depuis le 1ᵉʳ janvier 2024. Initialement prévue pour les copropriétés de plus de 200 lots, la mesure se renforce en 2025. Ce DPE collectif s’ajoute au DPE individuel pour apprécier la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre de la copropriété.
Le DPE, du logement comme de la copropriété, est devenu important dans la prise de décision des acheteurs et candidats locataires. Tant pour les aspects environnementaux qu’économiques, le DPE est capable d’influencer la valorisation d’un bien.
Calendrier des prochaines mesures pour le DPE
Les prochaines interdictions de louer s’appliqueront :
- au 1ᵉʳ janvier 2028 pour les logements classés F ;
- et au 1ᵉʳ janvier 2034 pour les logements classés E.
L’objectif est qu’à horizon 2050, tous les logements du parc français disposent d’un DPE A ou B. Le DPE collectif s’appliquera à toutes les copropriétés à compter du 1ᵉʳ janvier 2026.
Ces évolutions réglementaires représentent une opportunité pour les propriétaires de valoriser leur patrimoine immobilier tout en contribuant à la transition énergétique. Pour les locataires, elles garantissent un meilleur confort de vie et des économies sur les factures énergétiques.
