Quels travaux peuvent être effectués par le locataire ?
Le propriétaire bailleur n’est pas le seul à pouvoir effectuer des travaux dans son logement locatif. Son locataire aussi y est autorisé, dans certains cas.
La règle de base est simple : si les locataires ont le droit de réaliser quelques travaux de décoration ou d’aménagement dans leur logement, ils n’ont pas le droit de le transformer.
Rappelons, en préambule, que la réglementation oblige les locataires à réaliser un certain nombre de travaux en cours de bail. C’est inscrit dans le contrat de location : le locataire doit conserver en bon état le logement qu’il occupe.
Il doit donc assurer, pendant toute la durée du bail, l’entretien courant du logement et restituer, lors de son départ, un logement conforme à celui qu’il a reçu à son arrivée, compte tenu, toutefois, de la vétusté normale due au passage du temps.
Les travaux interdits
Enlever un bidet ou une baignoire pour y installer une douche à la place, changer tous les éléments de la cuisine, abattre un mur entre la cuisine et le salon pour bénéficier d’une cuisine « américaine », installer une porte blindée, modifier la destination d’une pièce, installer une piscine enterrée ou encore couper des arbres dans le jardin sont des modifications trop lourdes pour être réalisées par le locataire… Sauf s’il y est explicitement (par écrit) autorisé par son bailleur, bien sûr.
La situation se rencontre. Un accord est alors trouvé entre les deux parties : souvent, le bailleur participe financièrement aux travaux s’il estime que cela valorise son bien. Il peut payer une partie de la facture ou abaisser le loyer pendant quelques mois. Mais attention : dans certains cas, il lui faudra d’abord obtenir l’accord de la copropriété, comme pour intervenir sur un mur. En effet, certains murs sont porteurs et les abattre peut poser un problème pour la solidité de la structure.
Les travaux autorisés
La décoration intérieure est autorisée. Repeinte des murs, pose de lino ou de moquette sont possibles, à condition que l’état initial puisse être retrouvé. Par exemple, si le locataire colle de la moquette sur un parquet, le bailleur pourra lui demander de l’enlever, au moment de son départ, et de remettre en état le parquet. Concernant la peinture sur les murs et les plafonds, le locataire peut faire ce qu’il veut, à condition, si la peinture est « très originale » de remettre aussi les lieux en état au moment de son départ. La jurisprudence a montré que les locataires repeignant un appartement en noir ou en rouge vif, par exemple, étaient obligés de le repeindre dans la couleur d’origine, à leur départ. En revanche, une couleur « passe-partout » peut être conservée par le bailleur.
Les aménagements sont aussi autorisés. Le problème est qu’il n’est pas toujours facile de faire la distinction entre aménagement, possible sans autorisation, et transformation, impliquant l’accord du bailleur.
Les travaux d’aménagement peuvent, par exemple, être l’aménagement des combles. Ne modifiant pas le gros œuvre, il ne constitue pas une transformation des lieux. Attention toutefois : cet aménagement doit être signalé à l’administration fiscale qui recalculera alors le montant de la taxe d’habitation.
Que faire si le locataire a réalisé des travaux sans l’accord du bailleur ?
La 1ère étape est de faire réaliser un constat par un huissier de justice. Si ce sont d’autres copropriétaires qui l’ont prévenu de travaux réalisés dans son logement locatif, il n’a la possibilité de les constater que lors de sa visite annuelle du logement… mais attention, celle-ci n’est possible qu’en cas d’insertion, dans le bail, d’une clause l’autorisant. En effet, cette visite annuelle n’est pas un droit. Dans ce cas précis où vous soupçonnez votre locataire d’avoir fait des travaux sans votre autorisation, réalisez la visite annuelle accompagné d’un huissier de justice qui établira un constat, utile pour la suite.
La 2ème étape est de faire une demande de remise en état au locataire. Une fois constatés les changements réalisés par le locataire dans le logement loué, le bailleur peut exiger de sa part la remise en état identique à celui constaté à l’entrée (en s’aidant de l’état des lieux).
Si le locataire a amélioré le logement, et que les changements ne déplaisent pas au bailleur, il a tout intérêt à laisser ce dernier en l’état, en rappelant tout de même à son locataire qu’il aurait dû lui demander l’autorisation. Certains locataires en profitent pour demander une baisse de loyer, sous prétexte qu’ils ont valorisé le bien. Aucune obligation pour le bailleur, surtout si ces travaux se sont faits sans son accord.
La 3ème étape est de faire un recours en justice, si nécessaire. Si le locataire refuse de remettre en état le logement, malgré la demande du bailleur, celui-ci doit saisir le Tribunal judiciaire. Si le bailleur a tout fait en bonne et due forme (réalisation des états des lieux et constat par huissier), le juge devrait statuer en sa faveur et obliger le locataire à remettre en état le logement.
A noter ! Il est important de saisir la justice pour éviter que la copropriété ne se retourne contre le bailleur, si les travaux auraient dû obtenir préalablement l’accord de celle-ci.
